マンション売却残債とローン

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マンション売却に関わるローンなどのお金の話

マンション売却にまつわる住宅ローンを中心としたお金の話など!
マンション売却や住み替え時の住宅ローン控除やお得に住み替えをする方法、抵当権や融資の話まで住宅に関連する気になるお金のあれこれをご紹介!

マンションのローン残債がある場合の売却と住み替えの仕方

マンションを新築でも中古でも購入する際にキャッシュで一括購入という方は少ないと思います。
ほとんどの方が住宅ローンを支払いながら暮らされていると思いますが、何らかの事情で売却をしたい、あるいは住み替えをしなければならない状況に陥ることもあります。

すでに組んでいるローンとの絡みもありますので売却も住み替えも慎重に行いたいもの。

まずは、そんな時に知っておきたいローンの組み方や流れなどをご紹介します。

マンション買い先行か売り先行か

売却であれば売却活動を進めて行けばよいのですが、住み替えとなると多重ローンになるため返済との絡みから一番問題になるのが、「売却を先にするか」「購入を先にするか」という問題です。
売却を先に進めればまとまった資金が手に出来るので、今までのローン残債を完済し場合によっては手元に資金を残せるかもしれません。

また、返済が終わっていれば新しく融資を受けることは可能です。

買い先行か売り先行か迷うところですが、それぞれのメリットとデメリットを先にご紹介します。

買い先行のメリット

  • 新しい住まいを見つけた時に押さえることが出来る

買い先行のデメリット

  • 売却活動と同時に行うことになるので、一般媒介契約の場合は特に手間がかかる
  • 売買契約を締結する前に新しい住まいを見つけた場合に二重ローンになる可能性がある

売り先行のメリット

  • 売却代金を新しい住まいの住宅ローンに充てることが出来る
  • 売却価格を納得ゆくまで待つことが出来る
  • 納得がゆくまで新しい住まいを探すことが出来る

売り先行のデメリット

  • 新しい住まいが見つかるまでの間、仮の住まいが必要になる

それぞれにメリットとデメリットがありますが、良い条件の物件というのは中々出会えるものではありません。

売却活動中に出会ったしまった新しい住まい。

抑えておきたいけど、ローンが・・・という悩みを抱える方も少なくありません。

マンション売却3つの方法

売却価格も譲れないので出来るだけ高値で売却をしたいので、安値で諦めたくないというのも本音だと思います。

そんな時に知っておきたいマンション売却に役立つ3つの方法

買い替え特約

新しい住まいを見つけたけれど手元にお金が無い場合に、住まいを抑えておきたいけれど売却活動が進まないと購入ができないという方にとって、非常にお得なのが「買い替え特約」と呼ばれるものです。
具体的には、

  • 一定の契約期間内に売り出し中の物件が売れた時にだけ新しい住まいを購入できる
  • 一定期間内に売却できなかった場合には新しい住まいの契約を白紙撤回にでき、頭金(手付金)も丸ごと返ってくる

という買う側としてはメリットしかない美味しい契約です。

せっかく出会った新しい住まい、諦めたくないけれど他の人に取られてしまっては困りますよね。

また、手付金も購入価格の1~2割となれば数百万円と大きいものです。

そんな時に使いたいのが買い替え特約ですが、先に触れた通り買主にとってはメリットしかない制度で売主にとっては何もメリットはありません。

従ってこの契約を使うには、売主が認めた場合にしか使えません。
ですが、こんなにいい制度はありませんので、買主に交渉することは重要です。

つなぎ融資

住宅ローンは高額でローン契約に至るまでで苦労された方も多いと思います。

せっかく新しい住まいを見つけたのに買い替え特約も断られ、売却活動も進まないから諦めるしかないか・・・という時に使いたいのがこの「つなぎ融資」です。

二重ローンを組める力がない場合、新しい住まいのローン審査は大変ですがこのつなぎ融資で新しい住まいを契約すれば売却中のマンションのローンを支払いながら、売却できるまで新しい住まいのローンを組むことができます。

つまり、売買契約が締結した時に前のローンを完済し、新しい住まいのローンを改めて組むまでの間のつなぎとして利用できる融資です。

メリットが大きいつなぎ融資ではありますが、一点大きなデメリットがあります。
それは「金利が高い」ということです。
売却活動が長引いた場合、つなぎ融資と新しい住まいのローンが負債となりますので金融機関のつなぎ融資の金利を良く検討する必要があります。

「片手」仲介手数料

不動産会社の隠語として「片手」と「両手」という言葉があります。

マンション売却にあたって買取ではない場合、つまり「個人への売却」をした場合はその媒介契約にあたった不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

これは売主からすれば、売買契約を取り付けた不動産会社に支払うものですが、不動産会社を中心に見てみると、売主と買主の両方から仲介手数料をもらっているわけです。

これを俗に「両手」と言います。

仲介手数料は、仲介業を中心としている不動産会社にとっては根幹となる利益です。

片手の業者と「両手」の不動産会社が混在しています。

片手」というのは、買主から「のみ」仲介手数料をもらう不動産会社です。
不動産会社としては重要な利益が単純に半減する「片手」販売ですが、なぜこのような不動産会社があるのでしょうか。

大手は物件数も豊富でマンパワーや販売手法など多くの手段を持っています。

ですが、不動産会社は大手だけが良いのではなく、ある一定の地域を得意としている地域密着型の不動産会社も存在します。

そのような会社の場合は、片手でも十分な販売ルートと手法を持っており、利益を獲得できるため片手を売りにしている業者もあります。

両手仲介手数料は民法的には双方代理に該当しますが、不動産業者の言い分は代理ではなく仲介であるとしています。

さらに双方仲介だから2倍手間がかかっているのだ、と言うわけです

例えば5000円の物件を仲介した場合、仲介手数料は
5000万円×3%+(6万円)+(消費税)で1,684,800円となります。

但し「3%+6万円」は400万円を超える不動産物件の仲介手数料の速算式であり、400万円までの部分は違う報酬料率で計算します。

法令は宅地建物取引業法の報酬料率です

もしこの仲介手数料がかからないのであれば、新しい住まいにかけられるので大変なメリットになります。

デメリットは全ての不動産会社が片手でないということです。

売却時に媒介契約を結ぶ会社を大手だけではなく、このような地域密着型の片手販売の不動産会社も混ぜて一般媒介契約にするのも1つの方法です。

平成21年度税制改正

知っておいて損はない平成21年度税制改正とは?

買い替えを検討されている方に今だからお得な「平成21年度税制改正」があります。

この制度を簡単にご紹介すると、低迷する日本経済の中で個人の住宅購入を促進するために作られた、住宅ローンに関わる税金への優遇措置のことです。

具体的には、2021年までに新たに住宅を購入して住宅ローン控除の適用を受ける場合、10年間は毎年末のローン残高の1%が控除される(40万円を上限として)というものです。

この話を分かりやすくご紹介するためには税金の仕組みを簡単にご紹介する必要があります。

税金には色々な種類がありますが、代表的なものが所得税・住民税・消費税です。

消費税はご存知の通り商品を購入するときに支払うものです。
では、所得税と住民税はどのタイミングでどのように決められているかはご存知ですか?

所得税

雇用労働者と自営業の方で少し異なりますが簡単にご紹介します。

所得税はその年の1月1日~12月31日の所得に応じて課される税金で、雇用労働者は天引きされ、自営業の方は確定申告によって所得を申告し支払うことになります。

雇用労働者は天引きをされているため、普段はあまり意識されないと思いますが、一番意識するのが「年末調整」だと思います。

所得税の天引きは主に二つの方法があり「均等割」と「所得割」と呼ばれるものです。

均等割とはその方の平均的な所得に基づいて毎月同じ金額を天引きされるというものです。

所得割は残業等に応じて変動する所得税を毎月計算して天引きをするものです。

均等割を採用している企業が多いですが、均等割にも二種類あり、簡単に言えば「多めにとる」か「少なくとる」ということです。

自営業の方は確定申告ですべての収入と経費、控除を一括して申告するので所得税が明確に決まるわけですが、雇用労働者は会社が代わりに行ってくれています。

ですが、実際には残業や早退・遅刻・欠勤・休暇、天災等で給与は毎月一定額ではないと思います。

しっかりと就業結果に基づいて計算をすると給与の支払いに時間がかかるため、均等割で一定の金額を徴収しておき、年末に1年分の所得が確定した時点で正しい所得税に修正をするというのが「年末調整」なのです。

よく年末調整で「戻ってくる」会社と「取られる」会社があるのは、均等割において多めにとるか少なくとるかの違いです。

所得税の特徴としては、年末調整にあるようにオーバー分は「還付」という形で返ってくるということです。

住民税

住民税は1月1日~12月31日の所得に基づいて計算されるため、1年の起算が6月からになります。
ふるさと納税が6月を起算とする1年になっているのはそのためです。

これは、確定申告と年末調整のデータに基づいて計算されるため、時間がかかることが理由です。

また、所得税とは違い住民税は還付されるのではなく、「税金が下がる」ことによって個人に還元されるというのも特徴です。

さて、前置きが長くなってしまいましたが、住宅ローン控除を先の所得税と住民税との絡みで考えると40万円を上限として年末のローン残債の1%が控除されるというのが2021年までの税制改正になります。

控除なので、雇用労働者は年末調整の書類に住宅ローン控除として申告し、自営業の方は確定申告で申告をすると適用を受けられますが所得税の控除ですので、該当する場合には還付されることになるので大きいですよね。

ですが、1点注意点というか落とし穴があり、年収が800万円の方でも医療費控除など他の控除を計算しない場合月に40万円も所得税はかからないのです。

では恩恵が受けられないのかというと、「スライド方式」を採用していますので安心です。

所得税で控除しきれなかった分は40万円を上限として住民税が減税されます。

また、先に触れた通り住民税が決まるタイミングは遅いので、特別な手続きをしなくても所得税から引ききれない分は自動的に住民税の減税にスライドされます。

2021年までに新たに購入した住宅ローンへのみ適用される制度なので、しっかりと抑えておきたいですね。

抵当権

【最悪の事態に備えて知っておきたい抵当権】
住宅ローンの支払いが滞ったり、支払いできない状況に陥った時に「抵当権」という言葉が大きくのしかかります。

抵当権とは、住宅ローンを組んだ人を債務者、住宅ローンを貸し出す金融機関を債権者として、購入したい不動産を「抵当」として担保にすることで、お金を貸してもらえる制度です。

債務者が支払いができない状況に陥った時、債権者は裁判所に申し立てをして許可が下りると抵当権を行使jできるということです。

つまり、不動産を担保にお金を借りているということですね。

ですので、「売却のみ」の場合は売買契約を締結した際に「抵当権」を抹消するための登記が必要になるわけです。

そして買主は住宅ローンを組む際にこの不動産を担保にまたローンを組むわけです。

従って、この抵当権を抹消するためには売り出し中の不動産にローン残債がある場合、売却価格を一括でローン返済に回さなければならないということになるのです。

※回りくどい言い方で伝わりづらい方のために、ざっくばらんに説明すると、せっかく売れたのに新しい買主がローンを組むために担保にしなければならないだけでなく、以前の入居者の抵当が物件が入っていると売却できないことになります。

抵当権と担保権行使

万が一支払いが困難になり、金融機関が担保権を行使すると物件は差し押さえされます。

さらに、物件が火災等で損失するなどした場合に入る火災保険金等も抵当権者は差し押さえることができます。

これを「物上代位(ぶつじょうだいい)」と言います。

抵当権は担保にしている不動産を対象としていますが、その対象に代わる金銭も押さえることが出来るということを意味しています。

また、抵当権には順位があり1つの担保に対して複数の抵当権者がいる場合は、登記順に順位がつけられます。

住宅ローン滞納により金融機関がローン返済をもう期待できないと判断すれば、抵当権行使します。
具体的には競売を申し立てから差し押さえ登記を経て競売となり売却代金を住宅ローンの残債に充当することになります。

金融機関としてはスムーズに金銭に変えるために「競売」にかけるのです。
競売にかかる費用は債務者が一切払うことなく、債権者の出費になります。
一見、抵当権行使がなされても大きな痛手はないのかなと感じてしまいますが・・・。

ここに落とし穴があります。
強制競売にかけられた不動産は「迅速」を重視されているため、適正価格の50~70%で売却されます。

また、差し押さえされると競売情報に自宅住所が公開され、周りに知られることとなります。

さらに、住所等が公開されると主に「闇金」とよばれる高利貸しなどがお金に困っていることに付け込んで攻勢対象になりかねません。

そして、競売で売却された金額は当然債権者のものとなりますが、自己破産とは違いますので残ったローン残債は債務者に残ることになります。

債権者にとっても債務者にとっても抵当権というのは実は行使にメリットが少ないのです。

もし、ローンの支払いが何かしらの理由で滞る場合は抵当権行使の前に「任意売却」がおすすめです。

任意売却とは債務者が競売にかけられる前に、自身のタイミングで売却をすることです。

適正価格で売却できる可能性が競売よりは高いですし、売却した価格はローン残債の返済にも充てられます。

もしローン返済に困ったら、債権者と相談の上任意売却ができるように交渉をしてみましょう。

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