マンション売却の査定ポイント

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マンション売却の査定ポイント

鑑定評価

鑑定評価とは不動産会社が、不動産の価値を査定する際に用いる基準のことです。

原価法

原価法は、不動産を再取得する時の価格に基づいて査定をする方法です。

再取得とは実際に購入した時点を「取得」と考えて、そこから減価償却や周辺環境、不動産自体の傷などを考慮して現在取得(再取得)しようとしたらどのくらいの価値があるのかを計算する方法です。

多くは戸建てに用いられる方法ではありますが、マンションの場合も一つの目安とはされています。

ちなみに減価償却は、購入時の価格と耐用年数から価値が続く期間が定められています。

税法で定められた耐用年数なので、実際の建造物の耐久年数とは異なりますが全く違うというものではありません。

不動産は構造によって異なり、W造(木造)S造(鉄筋)・RC造(鉄筋コンクリート)SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)の4つの種類があり、それぞれによって減価償却率は変わります。

減価償却自体はそのマンションから収益を得ている場合と売却した場合のみ適用される概念ではありますが、不動産の価値を算定するという点で一つの見方ではあります。

W造(Wood=木造)=15年
S造(Steel=鉄骨造)=34年
RC造(Reinforced Conctrete=鉄筋コンクリート造)=47年
SRC造(Steel Reinforced Concrete=鉄骨鉄筋コンクリート)=47年

収益還元法

収益還元法は、売却予定の不動産を賃貸等運用した場合にどのくらいの利益が得られる物件かという査定方法です。

収益用のマンションや分譲マンションの査定の際に多く用いられる方法です。

取引事例比較法

間取りや階数、立地環境などに多様な取引事例をもとに不動産価格を査定する方法です。

マンションの売却にあたっては一番多く用いられる方法です。

しかし、物件というのは全く同じということは稀です。

何かしらの要素が違いますので、なるべく沢山の取引事例を収集することが重要ですし、不動産価格というのは常に変動をしていますのでなるべく新しい情報が参考になります。

沢山の取引事例を収集したら詳細なデータまで必ず確認をしましょう。

自分ではどうしようもない環境等もありますが、ご自身の売却したい不動産の価値が上がるポイントでご自身でどうにかできるもその中には必ずあります。

その点には特にチェックをして、修正しておき、査定が高くなるようにするのも重要です。

 

立地

最寄駅から近いかどうか

この点はどうしようもないですが、最寄駅に近い物件ほど査定が高くなります。

その駅が多数のお客様に利用されているかどうかは勿論プラスに働きますが、駅の乗降客数に関係なく駅近の物件は査定があがります。

駐車場の有無・金額

最近は価格の高い都内よりも通勤の便が良い千葉・埼玉等に住むというのも流れではあります。

こういった場合立地によっては車が必須の環境になりますが、その場合駐車場がマンションにあるのかどうかは大きなポイントになります。

大規模なマンションの場合、戸数分の駐車場が完備されていない場合もあります。
もし、売却予定のマンションに駐車場がない場合は、周辺の月極駐車場と金額を調べておくことも大切です。

周辺環境

医療機関

医療機関がただあればいいというのではありません。

医療機関は今厳密に法整備がなされており、各病院がどのような機能を持っているかで患者を振り分けられるように決められています。

例えば、風邪や慢性疾患であれば家から近いところが良いですし、大学病院は常に新しい医療技術を研究しているので難病などは大学病院を受診するように紹介状を持っていないと初診料が高くとられるということになります。

医療機関には老若男女関わらずお世話になりますので、マンションの周辺環境としては重要な要素になります。

学校や保育園

世代によっては騒音になる場合もあり、待機児童解消のため国は保育園などの開設を急いでいますが重要なポイントになります。

高齢の世代ばかりになるとマンションの空き室が増えてしまい、長い目で見た時にマンション自体が存続が難しくなります。

子育て世代がある程度マンションに入居しているという事は重要な要素です。

スーパーなどの買い物などの利便性

これは現在お住まいのこの記事を読まれているあなたの方が良くお分かりだと思います。

ただ、場合によってはご両親の住まわれていたマンションを売却するなどの場合、周辺環境をよくご存じではないケースもあります。

もし、分からない場合は予め周辺のスーパーコンビニ等はチェックされておかれるとよいでしょう。

日々のお買い物は家計に大きく影響します。

品数が少なかったり、定価が高かったり、レジが混雑する場合はいくつかのお店を抑えておくとよいでしょう。

幹線道路や線路との距離

駅から近い方がマンションは価値があがるとお伝えしましたが、駅ではないところの踏切に近いと騒音が大きく価値が下がる場合がありますし、買主が見つからないということにも繋がります。

また、幹線道路沿いのマンションでは排気ガスがあがり、洗濯ものが外に干せないなど内見の時に分からない部分もあります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)など、仮にマンションの価値を下げるような項目であっても後にクレームや争いにならない為には、具体的にどの程度の騒音などがあるのかをその時間帯に内見してもらったりするのがよいでしょう。

音・におい

例えば飲食店が近くにあったり、事業所によっては排気があるところもあります。

住んでから気づいたとなればこちらも争いになりかねませんので、買主に伝えることが大切です。

マンション自体

耐震構造になっているか

→1981年の6月に耐震に対する法律が改定されました。

耐震工事がきちんとなされているかは重要な評価項目です。

築年数

→新築で15年、中古で20年が目安になるということをお伝えしましたが、その他にも築年数は使用されている間取りが現代と合わない場合があります。

単に耐用年数の問題ではなく、間取りに合わせてふすまや障子、ドアも建てつけられていますので購入後リノベーションを考えられている方にとっては、重要な問題になります。

土壌汚染をしていないか

環境への配慮ということが今は重要視されています。

もしマンション自体の工事が悪質で何かしらの不備から土壌を汚染していることが分かると、マンション全体の価格が下落します。

そういった点でも、査定評価が変わりますので工事の説明関連書類等はしっかりと確認をしておきましょう。

マンション(室内)

フローリングや壁の傷・汚れ

クロスが汚れている場合はリフォームを入れるのがプラスであることはご紹介しましたが、クロスではない部分の傷や汚れは出来る限り綺麗にしたうえで、チェックリストのようなものを作成するとよいです。

床を張り替えるのは高額ですのでリフォームを入れる必要はありませんが、後で買主からクレームを受けない為にもリストを元に一緒に確認をして頂くのは良い印象に繋がります。

浴室・洗面所・台所などの水回りの水漏れやカビ

→カビは発生しやすいですが日々のお手入れで防ぐことができます。

根深いものはクリーニング業者を頼ることも重要です。

売り出す前に専門業者を依頼するとよいでしょう。

また、日頃のケアとして浴室乾燥がないようなマンションは、浴室内に貼り付けるだけでカビを予防してくれるような商品もあります。

浴槽・便座のひび割れ

→目視で必ずチェックをされます。

段差の有無、天井高、梁の位置

→現在はマンションであってもバリアフリーが標準となっています。

築年数が長く大規模なリノベーションが必要な物件の場合は天井高や梁の位置を確認されます。

これによってどの程度リノベーションを入れられるかということも査定評価のポイントになります。

マンション売却の査定ポイント

このページは「マンション売却時の査定」に関する詳細内容です。
不動産会社が査定をする際のチェック内容や自分自身でも工夫をするだけで実際に査定に結びつくポイントもご紹介しました。

 

 

 

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