離婚に伴うマンション売却が丸ごとわかる

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マンションを売却する動機は多々ありますが、離婚に伴うマンション売却は増えています。
また、数ある理由の中でも離婚はマンション売却に伴う手続きが煩雑で思わぬ落とし穴もあり心身共に多くのストレスを抱えるケースになりがちです。
今回はそんな離婚に伴うマンション売却を掘り下げることで、少しでもお役に立てればと思います。

マンション売却の理由

住み慣れた我が家を手離すのはつらいことですが、その理由は様々です。

ここでは主なマンション売却10の理由を紹介!

マンションを売却する主な理由10個

☆今のマンションでは家族に見合わない

両親と暮らすことになった、結婚をした、子供が産まれたなどを機に今のマンションが手狭になり住み替えたいというケースです。

☆マンション価値の高騰

購入時よりマンションの価値が高騰し、売却によって売却益が出るというケースです。

☆転勤や移住

マンションの名義人の転勤に伴って、家族全員が引っ越すというケースです。

一見ネガティブな要素に見えますが、栄転や海外勤務、脱サラを機に事業を始めるという方もいます。

★一緒に暮らす家族の減少

離婚もそうですが、家族の他界、お子様の独立等により家族の人数には広すぎる場合に、規模の小さい住居へ住み替えるというケースです。

★離婚

離婚を機に夫婦共有名義または家計の主たる給与所得者の名義のマンションを手離すケースです。

★ローンの負担

住宅ローンや各種税金が負担となり、支払いが滞ってしまった場合にやむを得ず手離すケースです。

★相続に伴って

親の資産などを相続しても相続税や固定資産税などが負担で相続することの方がデメリットになる場合に売却するというケースです。

★ご近所トラブル

住宅ローンを組んで手に入れた住まいのほとんどは終の棲家だと思います。
お互いにそのような気持ちで購入していてもご近所トラブルはある意味で避けられない問題です。

そんな、ご近所トラブルにより手離すケースです。

★マンション自体と周囲の環境変化の問題

欠陥が見つかった、天災による損傷、老朽化などにより、安全な居住先に移るケースです。
また、よくあるのが同世代の方が一斉に購入したけれども高齢化により入居者が減少したり、周辺の生活環境(買い物・交通の便等)が不便になった場合も該当します。

★事業の資金繰り目的

事業をされている方が購入したマンションの場合は、マンションの住宅ローンだけではなく事業の資金繰りの問題が常に付きまといます。
事業と個人は別と言いたいところですが、事業主である場合は資産である不動産は資金繰りの担保となります。

売却にあたって購入希望者が減る理由がある?!

先にマンション売却の主な理由を列挙しましたが、項目の先頭に☆と★がついていることに気づかれたと思います。

マンション売却にあたって実は「ネガティブな理由」というのがあります。

マンションの売却は人生の上で起こる事なので仕方のない事ではありますが、買主にとっては実は非常に気になる項目です。

理由によっては、買主の購買意欲が下がる原因になるものもあるので伏せておきたいところではありますが、マンション売却にあたっては避けては通れない法律上の「重要事項」についての告知義務があります。

この重要事項の告知義務を怠った場合は、買主は法で守られ一方的に売主に対して最悪の場合、転居などの費用負担も課せられますので注意が必要になります。

また、別ページでも触れましたが「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」の観点からもきちんと説明することが求められます。

上記の理由の中で買主の購買意欲が下がる理由には★がついています。
ですが、★がついた理由の中には告知義務に当たらないものもたくさんあり、実は9以外は告知義務にはあたりません。

購買意欲が下がるまで行かなくても、同等の物件を比較した時に選択肢から外れる理由をわざわざ説明する必要はありません。
きちんとした理由を考え、買主に気持ちよく購入をして頂きましょう。

離婚が決定した際の選択 住み続ける?売却?

離婚が決定すれば次に決めることはそれぞれの住まいです。

仮に配偶者のどちらかの単独名義であっても、どちらかがローンを支払っていたとしても、法改正がされたので婚姻中に築き上げた資産は半分をもらう権利がありますのでしっかりと主張をされましょう。

ただし、マンションのような現金ではない資産の場合二つに分けるということが難しくなります。

売却をにより現金に代えて資産を分けたいところではありますが、そこには色々な問題が付きまといます。

また、住み続けることにもメリットとデメリットがあります。

売却か住み続けるかを悩まれている方に双方のメリットとデメリットをご紹介します。

住み続ける場合

(メリット)
・住み慣れた場所で暮らし続けることが出来る
※特にお子様がいらっしゃって、親権がある場合はお子様の学校や友人などの環境の変化は離婚の上に重なるとお子様への負担が大きいです。せめて住み慣れた家で暮らせるということは大きなメリットです。

(デメリット)
・住み続ける人の経済力によっては住み続けることができない
・配偶者がローンを支払ってくれる場合などに不渡りを起こす場合がある

売却

(メリット)
・不動産という折半できない資産を資金に代えて折半できる
・新しい伴侶を見つけることが出来るor新しい伴侶が見つかった時に身軽である

(デメリット)
・売却にあたってローン残債によっては売却が出来ない場合がある
・新しい住居を探さなければならない
・生活環境が変わってしまう

マンション売却の理由が離婚

【離婚を理由にマンション売却するのは重労働!気をつけたい3つのリスク】
話し合いで「売却」に方向が決まっても、色々な問題が押し寄せてきます。
年齢によっては、今後も新たな出会いによって新しい家族をもつ可能性もありますので、将来を考えて手を打たなければならないことが沢山あります。
ここからは、その中で後々大きな問題に発展しやすいケースと対策を3つご紹介します。

名義

「単独名義」か「共有名義」かをしっかりと確認しましょう。

ご自身の単独名義ではない限り、共有名義や配偶者の単独名義の場合は単独の権利で売却はできません。

売却前に名義を確認し、もし住み続けるのであれば住むほうの単独名義に変更をしておきましょう。

※ただし、購入時に夫婦か夫単独で住宅ローンを借りている場合、金銭消費賃貸契約書に「名義変更の前に必ず金融機関から承諾をえること」という文言が入っている場合がほとんどです。

金融機関に相談に行けば、夫婦共有名義で住宅ローンを契約した場合はこれからローン返済が滞らないように借り換えをしなければなりませんので、その際に住み続ける方の経済力が必須になります。

ローンが単独名義の場合でも名義変更をするには新たに住宅ローンを借り換える必要があります。

ですが、多くの場合は残された配偶者にその経済力はなく、借り換えができないという場合があります。

この場合、あくまで「お守り」程度ではありますが、「所有権移転請求権仮登記(通称:かりとうき)」が有効になります。

これはローンの借り換えができない間に、ローン名義人にマンション売却をされたりしないように、今はまだ所有権を行使できませんが将来的に所有をしますので押さえておいてくださいという約束になります。

ただし、例えばローン名義が夫単独で夫が出て行ったにもかかわらず、新しい家族が出来て所有者である夫がそこに住みたいと言った場合は、「所有権に勝つものではない」ので、あくまでお守りの意味合いになります。

ですが、仮登記をしておけばローンの借り換え先を見つける時間を得ることができます。

連帯保証人

夫婦のいずれかが住宅ローンの契約者となり、その配偶者が連帯保証人になっているというケースは多いです。

離婚が成立すればあとは他人といきたいところですが、連帯保証人の場合はそうはいきません。

主には夫がローンの契約者で妻が連帯保証人というケースが多いと思いますが、離婚によって夫は労働意欲が落ちてしまいローンの支払いが滞ることがあります。

そうなると、金融機関からは妻(連帯保証人)へ支払いを督促されます。

これを逃れる方法は「別の連帯保証人を立てる」ということです

が、これはほぼ不可能と言えるほど現実的ではありません。

何故なら、夫婦である時に二人で購入したマンションに対するローンですから、他に代わりを申し出てくれる人も妥当な人もいないからです。

ですが、妻の所得が少ないか専業主婦であることが多い中で、返済の督促に応じることは難しいのもまた事実です。

これに対する対策が後でご紹介しますが、「公正証書の作成」になります。

公正証書の中で、「ローンの名義人が返済をできなくなった場合は名義人が代わりの連帯保証人を立てて、配偶者を連帯保証人から外す」という取り決めをかわします。

これにより、返済を滞ることへの抑止とし、万が一滞った場合でも法的に自分への責任を回避することができます。

差し押さえによる強制競売

共有名義でローンを組んだマンションの場合、そのままどちらかが住み続けるとしてもローンの返済義務は双方に発生します。

また、配偶者のいずれかの単独名義で組んだマンションに収入の少ない方が住み続ける場合でも、本人は住んでいないのでローン返済に対する義務感は薄れます。

返済が滞れば抵当権を金融機関が行使し、差し押さえられて強制競売にかけられるリスクがあります。

強制競売については、別のページに詳しく記載されているのでそちらを参照して頂きたいですが、住まいを失う可能性と安価での売却により売却後もローンが残る可能性があります。

これを避けるには返済義務そのものを逃れたいところですが共有名義の場合そうはいきません。

対策として出来ることは「売却」は逃れられないものとして、「任意売却」をするということです。

任意売却とは、ローン残債があり売却をしても完済しないと分かったうえで、金融機関に相談・了承の元に売却をすることです。

そんな相談は承諾されないのではという疑問がある方もいらっしゃると思いますが、強制競売は相場の6~7割で売却される上に競売にかかる費用は全て債権者である金融機関が持ちます。

従って、任意売却で少しでもローン残債が少なくなるのであれば、了承を得られるケースが多いです。

協議離婚に公正証書がおすすめな理由!

離婚は大きく分けて協議離婚、調停離婚、審判離婚、裁判離婚の4つの種類があります。

主な方法は夫婦二人で話し合って離婚届にサインをして役所に提出をする協議離婚という方法ですが、協議離婚の場合は円満であることはメリットになりますが、法律に無知な二人の場合特に所得が低い配偶者が後で辛い思いをするケースが多いです。

マンション売却を伴う離婚は出来る限り法律の専門家に介入をしてもらうのが良いですが、協議離婚の場合は「公正証書」を作成することが重要です。

公証役場にお世話になる機会は人生のうちでそれほど多くないので、あまり知らない方が多いと思います。

簡単ではありますが、作成と費用についてざっくりと触れておきます。

公証役場で公正証書を作る流れ

公正証書とは金額を伴う約束を公的文書にするための機関です。

公証役場というところに作成した文書を持ち込み、夫婦二人の印鑑と印鑑証明などを持参して作成をしてもらいます。

作成が終わると連絡が来るので間違いがあれば修正し、なければ当事者が揃って公証役場へ行き読み上げてもらった文書に署名・捺印をします。

原本は役場に保管されますが、謄本は当事者に渡されます。

公正証書を作成する費用

公正証書はその取り決め額に応じて、作成費用が変わってきます。

この費用は全国統一で決められているのでどこの都道府県でも変わりませんが、雑費といって必要な書類を集める費用は異なりますので、詳しくは公証役場へ問い合わせてください。

離婚に伴って養育費・財産分与・慰謝料等を主に取り決めをして作成する公正証書を「離婚給付契約公正証書」と言います。

その作成費用は養育費等の取り決め金額の総額によって以下の通りになります。

~100万円まで    5,000円
~200万円まで    7,000円
~500万円まで   11,000円
~1000万円まで  17,000円
~3000万円まで  23,000円
~5000万円まで  29,000円

離婚に伴うマンション売却の新しいカタチ

離婚成立後に他人同士になってから、第三者に売却をするのと同様に片方が配偶者へマンションの価値の半額と同等分を支払うというケースも稀にですが見られるようになりました。

夫婦である状態のままで売却を進めると、ローンの組みなおしが大変であったり財産分与とみなされて税金が発生したりと問題も多いです。

晴れて他人同士になったからこそできるスムーズな決着のつけ方と言えます。

一点だけ注意点があり、この方法はマンションを出ていき支払う側になった方がオーバーローン(過剰な負債)になることが多く、夫婦の収入を合わせてやっとローンを組めていた方にとっては、半分はローンの残債が残りますので支払うだけの経済力が求められます。

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