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マンション売却にとって現地見学は、非常に大事!
マンションを実際に見に来てくださる方は、非常に大事にしなくてはなりません。
なぜなら、買ってくれる可能性を秘めているからです。
また、何人もの見学が来られて成約までいかないのは、どこかに問題点があるのかもしれません。
見学に来てくださった方は、どんなポイントを見に来られるのでしょうか。
少しだけ、ポイントを考えてみましょう。

マンション高値売却の内覧と内見

1.マンション入口:
すでにお客様の厳しい目は始まっております。
エントランス、エレベーター、集合ポストをまず見学するでしょう。
特に、集合ポストは、目に留まります。
確かにお部屋と関係ないかもしれませんが、管理体制や清掃業務がきちんと行われているかが、見られています。

2.物件の玄関:
想像してみてください、我が家を。
玄関の扉を思い切って開けて中を見てみると、靴がたくさん並んでいます。
どんな気持ちになりますか?
やはり、靴は片づけておきましょう。
なるべく、並べないで、片づけてしまいましょう。
今日だけで結構ですよ。
それと同時に傘立てにもあまり傘を突っ込まないように最低限の本数で、あとは、片づけてください。
それ以外にも、玄関に大きな荷物があるようでしたら、  片づけておいてください。あまりにも、玄関が乱雑な感じがすると、部屋に入る気持ちが湧いてこないと思います。

3.水回り:
基本的に女性が家にいる時間が長いことが多いと思います。
また、家の仕事は女性管轄が多いことから、水回りのキッチン、浴室とトイレなど重点的に見ます。
よく使う部分だけに汚いと魅力は大きく減ります。
この時点でがっかりしていれば、購入は、おそらく無いでしょう。
物の古さ=物の汚さではありません。
なんたって、玄関を開けて入って、およそ10秒で購入の有無が心の中では、決定しているのです。
そこを忘れてはいけません。

4.家族でお迎え:
ついつい家族全員でお客様をお迎えしたい気持ちは、十分わかります。
家族が多ければ、見学に来られた方は、集中できません。
やはり、奥様一人で、対応されてほうが印象良く感じられるようです。
子どももペットも騒ぐようならば、散歩や預けておく方が良いです。

5.家のニオイ:
お部屋の空気清浄と言えばわかりやすいですよね。
普段何気なく生活していると気が付きませんが、ご家庭ごとに匂いがあるんです。
ペット臭、たばこ臭、トイレ臭など様々です。
大事なお客様が、臭いお家を買うでしょうか?
1人も、そんな人はいないでしょう。

6.部屋本来の広さ、明るさ:家具についても、
家具で窓がふさがれていると、部屋が暗く感じます。
また、家具などを並べておくと、部屋が狭く感じます。
それと同時に、収納が少ない無いと思われます。
部屋本来の広さ、明るさを見てもらわないと、良さが伝わりません。
そういう点からも、なるべくこの日だけは、物はなるべく並べないで片づけておきましょう。

7.食生活など生活感:
食べ物などを、見えるところに置かない方が、良いです。
やはり、食べ残しも含め、食生活感が感じられると、一気に幻滅してしまいます。
生活感が全面に感じられます。
見学に来られた方は、自分の生活を想像したいだけで、売主側の生活を見に来たわけではありません。
あまり生活感を出さないで、その部屋の本来の良さを、分かるように工夫しましょう。売主にとっては、快適なお部屋であっても、買い手側からすれば、必ずしも快適には
感じないということです。
なるべく、空室のように部屋を見せてください。
もちろん、買った後にリフォームの可能性は大きいかもしれませんが、それでも不潔な物件であれば、購買意欲はわかないということです。
結局、買い手側の方が、住むイメージが頭に思い描けないと、その家は印象に残らないんです。
また、入ってすぐに第一印象が悪ければ、人間の心理的に嫌なところばかりが、目に飛び込んできます。
要するに、その物件に住みたくない理由を自然と考えてしまう訳です。
そうなれば、挽回することは、不可能でしょう。
たった1回の見学で、いかに良い印象を与えられるかが、売り手の腕の見せ所と言えるかもしれません。
多少古い物件でも手入れが行き届き、清潔感が漂っていると印象に残ります。
また、売り手の気配りや頑張りが、買い手側に伝われば印象にも残ります。
ぜひ、心がけてください。
その心がけできっと変わってくると思いますよ。

内見時プレゼンテーションはコツがある

中古マンションの売却は、コツをおさえの内見時プレゼンテーションが大事です。
中古マンションの売却は、コツをおさえの内見時が大事です。
要するに、プレゼンテーションが大事ということです。

中古マンションは新築マンションに比べて、かなり価格が抑えられているわけで、
予算に見合った住居を探している人にとっては価格的に魅力的です。
でも、中古マンションの売却の為に内見をしてもらう時に、往々にして、居住中の住居を見てもらうことになります。

その内見時に、他人の家具や所帯じみた他人の生活感溢れた有様を見て、自分たちの新しい生活を想像することは、とても大変なものです。
ですから、少しでも、購買意欲をかきたてやすいようにすることがポイントなのです。

中古マンションの内見時に大方のお掃除をすること、整理整頓をすることはもちろんです。
でも、それではまだまだ、実際の生活感は漂ってしまいますね。

整理整頓の上手な家庭や、その中古マンションが築浅でもともと綺麗な建物であるならまだよいです。

築浅でもなく、家の中が汚れている状態では、どんなに間取りや価格が気に入っても、こんな人が住んでいた家で、次に寝るのは、ちょっと嫌だなと思われてしまうことは多いのです。

家の中が荒れていると、隣人への対応もきっとよくなかっただろうし、さらには、この中古マンションの住人のレベルが全体的に低いのだろう、と引いてしまう人も多いものです。

内覧と内見時のポイントとコツ

それでは、中古マンションを気持ちよく売却する内見時のポイントとコツをお教えしましょう。

1)掃除は床の拭き掃除も念入りに。
そして床にできるだけ物を置かないようにして、間取り自体が見やすいようにする。

2)クローゼットや物入れは、どこを開けて見てもらっても印象が良いように、整理整頓し、目につく生活じみたものは布などで目隠しをしておく。

3)生活のニオイを感じさせないように、換気を良くして、アロマなど自然な香りを漂わせる。

4)ペットを飼っている場合は、
預けるなどして、存在を見えないようにする。

5)内見時は不動産屋の営業担当にお願いして、内見者と住人が直接顔を会わせないようにすることも好印象につながる場合がある。

内見者が気を使わないで、自由に部屋を見て回ることができるから。

以上のような工夫は、不動産屋の営業担当者に相談したうえで、かなり効果的なケースが多いでしょう。

逆に言うと、一番良くないのは、居住中だからといって、入れない部屋があったり、クローゼットが開けられなかったりするのは不十分で、間取り図だけで想像するのでは、すべて内覧できる中古マンションの方が、購入動機が高くなってしまうことが多いからです。

ましてや、ベッドの中に住人が隠れるように寝ていたりするのは、内見者にとってはとても怪しく気持ちの悪いことですし、第一、失礼です。

それだったら、住人は外出してもらって不動産屋の営業担当にすべておまかせすることの方が、内見者はじっくりと納得のいく内覧ができるでしょう。

中古マンションの売却においては、不具合の箇所がある場合は、あらかじめ明らかにしておくことが大事です。

たとえば、経年劣化によるドアの開閉の不具合や、お風呂の設備の不具合など、内覧だけでは分かりかねることも、事前にその程度を告げておくことが必要になります。

でも、これは価値を下げることに直接つながるとも限りませんし、事前に言わないことの方が、売却後にクレームとなってしまいやっかいです。

そもそも、中古マンションの売却においては、不具合と経年劣化の境界線がわかりにくいケースもあるのです。

今までの住人にとっては日常的に普通と考えていたことが、新住人にとっては故障ととらえてしまうような設備もあったりするからです。

中古マンションの売却においては、新築マンションと違うということを、うまくプレゼンするということは、コツとも言えますし、よい方法だと思います。

たとえば、パリのアパルトマンは100年以上も使っている部屋であることが多いですが、その古さを上手に現代インテリアとミックスさせていますね。

同じように、中古マンションの経年劣化をインテリア的にプレゼンテーションすることも、一つの方法と言えるでしょう。

例えば、昼間の内見でも、電気スタンドをつけて、きれいにドライフラワーをあしらったコーナーを照らしておいたり、夜の内見であったら、お風呂場や初めからしっかりと電気をつけておいて、感じ良い香水の香りをうすく漂わせておくなど…。

五感からも住人のセンスを感じられるようにプレゼンテーションされた内見は、中古マンションの価値をセンスアップする好印象につながるでしょう。

ホームステージング

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あまり聞きなれない「ホームステージング」ですが、欧米などでは、今や当たり前のこと。

マンションを売却する際に、買い手により良いイメージ、生活をイメージしやすく、価値を下げないで、むしろ資産価値を高く維持できるようにするためのサービスです。

売却物件のコーディネートといったところでしょう。

実は、物件を見に来た買い手のお客様は、売却物件の玄関を開けて入ってから、僅か10秒足らずで購入意思を固めると言われています。

一瞬です。

ちょっと悲しい気もします。

我が家を診てもらって、即決で判断されてる側のことを想像してみてください。

あんなにきれいに掃除をして片付けをしても、そんなところは見ずして、判決を下されるのですから。

神にでも祈るような気持ちなのに、その気持ちは全く届いていないわけです。

でも、仕方ありません。

気に入ってもらえなかったのですから。

日本では、売れるまで家に住むというスタンスが基本のようになっている気がします。

その為、今まで日本では「ホームステージング」が、浸透してこなかった理由の一つだと思います。

さて、そんな「ホームステージング」について、少しご紹介しましょう。

「ホームステージング」とは、売却物件のお部屋をモデルルームのように、インテリアや家具、小物を取り入れ、コーディネートするというものです。

既に、空室になっている部屋の方がホームステージングは、確かにやりやすいという事実はあります。

コーディネートするには、まずターゲットとなる年齢層を決めなくてはなりません。

そのターゲット層に合わせたインテリアコーディネートをする方が、買い手が見学に来た際に、生活をイメージしやすいと思います。

その為、売主の生活感を取り除き、物件自体の良さを強調する。

第一印象を大事にする。

そういう考えなのです。

どうしても、住んでいる方の生活感が見えると、自分の生活スタイルが見えなかったり、マンション自体の良さが見えないような気がします。

海外などでは、もう随分前から取り入れられており、ホームステージングしていないと、なかなか売却できないとも言われています。

また、このホームステージングをコーディネートする人をホームステジャーと言います。

日本でも、少しずつ大手の不動産会社が導入しているようです。

また、一般社団法人ホームステージング協会が認定試験などを導入しているようです。

実際に、日本でもホームステージングを利用して、コーディネートした物件の写真を掲載したところ、問い合わせがいつもよりかなり多かったという報告もあるようです。

中には、仲介の媒介契約を結ぶと、サービスとして利用できるという業者もあるようです。

確かに、家具などをレンタルすると数十万円の費用がかかります。

かなりの出費になります。

しかし、考えようで、その数十万円を出せば、希望金額で契約できる、売却までの期間が短くて済むなどのメリットがあれば、
特に損はしないのかもしれません。

確かに、最初の10秒ほどの判断に影響を与えるのは間違いないと思います。

欧米では、売却期間が3か月から半年の売却活動期間が、1か月半ほどに短縮されたというのです。

物件のグレードに合わせてコーディネートすることで、最大限に魅力が引き出される。

このような、演出も販売促進につながるように思います。

不動産一括無料査定の希望欄に、ホームステージングを希望してると記載すればそのサービス利用できる不動産会社を紹介できるでしょう。

また、新たな、販売方法、手段として利用してみたいとおもいます。

新たなホームステージャーという仕事もなかなか魅力的です。

今後の中古物件販売に一役買ってくれそうです。
注目しておきましょう。

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