マンション売却税金いくら?売却シミュレーション

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マンション売却の税金はいくら?シミュレーションしました~売却編~

第1回から第5回にかけて、マンションの売却に伴ってかかる税金について解説しました。

ここまで読んできた方なら十分わかっていることと思いますが、復習を兼ねて重要なポイントを下記にまとめていますので、チェックしていきましょう。

・マンションを売却して利益(譲渡所得)が出たときに税金がかかる。
・かかる主な税金は所得税(+住民税)で、他の所得とは別で計算する。
・マンションを売却して損失が出たときは、条件次第で他の所得と相殺できる。
・相殺しきれなかった損失は、その後3年間繰り越すことができる。
・マンションを買い換える時は利益の繰越など特例がある。

ところで、実際にマンションを売却するとき、どのようなパターンが想定できるでしょうか。

ほとんどの方は『実家など他の住まいへ移るため、マンションの売却のみする』か、『新しい住居を購入するために今のマンションを売却する』のどちらかですよね。

ということで、第6回では『マンションの売却のみする』について、いくつかのパターンでシミュレーションをしてみました。(新しい住居の購入が伴うパターンは第7回でシミュレーションします)

※この記事は2016年12月現在の法令等に基づいて作成しています。そのため、正確な税額等を知りたいときは、税務署や税理士等へ相談されることをおすすめします。

※下記に例示しているパターンはモデルケースの為、地域や所得など様々な状況に応じて所得税等の金額が変わります。詳しくは税務署や税理士等へ相談されることをおすすめします。

Aさん:15年住んだマンションを手放し、実家へ戻る。

Aさんは結婚を機に駅まで徒歩5分のマンションを4,000万円で購入し、そこで15年間住み続けました。購入時の手数料等は200万円です。

そんな折、実家の両親が健康に不安を感じるようになり、まわりに親族もいないことから実家へ帰郷することに。

それに伴い、今住んでいるマンションを売却することとなりました。

駅から徒歩5分と利便性が高いこともあって、買い手はすぐに付きました。ただ、築15年を経っていたので、売却額は2,000万円。手数料などで150万円がかかりました。

なお、住宅ローンの残高は2,300万円あります(返済期間は残り20年)。

このとき、Aさんの税金はいくらになるでしょうか?早速計算してみましょう。(計算を簡単にするため、他の条件は考慮しないものとします)

売却額:2,000万円
購入額:4,000万円 + 購入費用200万円 + 売却費用150万円 = 4,350万円
譲渡所得:3,000万円 - 4,350万円 = -2,350万円(損失)

となるので、譲渡所得は0円になります。

また、住宅ローンの残額が売却額より多く返済期間も10年以上あるため、損失の一部は他の所得と通算することができます。その金額も計算してみましょう。

ローン残高:2,300万円 - 売却額:2,000万円 = 300万円
購入額:4,000万円 - 売却額:2,000万円 = 2,000万円

低い方の金額である300万円が他の所得と通算して控除されます。
(年収500万円くらいであれば、2~3年ほど所得税が全額戻ってきます)

実際に売却する場合、気をつけて欲しいポイントはローン残高と残りの返済期間です。

実家に戻るなど投資を目的とせずマンションを売却する場合、ローンが10年以上残っている時は損失を使って税金を安く出来る可能性が高いので、こんなケースに当たった場合は必ず確認をしましょう!

Bさん:状況はAさんと同じだが、利益が出た場合。

BさんはAさんと同様の条件でマンションを購入し、売却をしました。ただ、Bさんのマンションは最近非常に人気のある地区だったため、購入時より高額で売却することができたのです。

そのときの状況は以下の通りです。
購入額:4,000万円
購入時の費用:200万円
居住期間:15年
売却価格:5,000万円
売却時の費用:150万円
ローン残高:2,300万円

このときの譲渡所得は・・・

売却額:5,000万円
購入額:4,000万円 + 購入費用:200万円 + 売却費用:150万円 =4,350万円
5,000万円 - 4,350万円 = 650万円
650万円が譲渡所得(利益)となります。

譲渡所得は原則として他の所得と分離して計算されます。
また、売却までの所有期間で税率が変わってきましたよね。

今回は15年の所有期間ですので、通常ですと税率は5年以上の20%が適用されます。

ただ、マイホームの売却で所有期間も10年以上等の条件を満たしているため、税率は10%まで下げることができます。

650万円 × 10% = 65万円

結構な金額ですね。自分で住んでいるマンションを売却したときに利益が出ることはあまりありませんが、今回のようにもし出た場合は多額の税金を納めることも十分に考えられますので、あとで苦しむことがないよう事前の計画をしっかりたてておきましょう。

(所有期間が5年未満の場合、所得税は39%も取られます。今回のケースに当てはめると約250万円にもなりますので、資金計画を必ず準備、実行してください)

まとめ

・マンションを売却した場合、多くの人は譲渡所得の損失が出る。

・損失が出たら、他の所得と合算して税金を減らせる可能性が高い。要チェック!

・売却時に利益が出たら、多額の税金を払う可能性があるので注意!

損失が出るにせよ、利益が出るにせよ、税金も大きな動きが出ることになります。後で困ることのないように、大枠でもいいので事前のシミュレーションをしっかりしておいてくださいね。

また、このシミュレーションは細かい条件は省略していますので、実際に売却を検討されている場合は、税理士等の専門家へ相談されることをおススメします。

次回の第7章では最も多いパターンであろう、買い替えが絡むケースをシミュレーションしていきます。

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