不動産仲介依頼で損をしない為に必要な宅地建物取引業法の知識

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不動産手数料と宅地建物取引業法
不動産手数料で損をしない宅地建物取引業法の解釈
不動産仲介手数料は法律で決まっている?

不動産仲介手数料

法律で不動産仲介手数料の下限は決まっていない注意点
不動産業者の営業担当者は「仲介手数料は法律で決まっています」と胸を張りますが・・・

宅地建物取引業法により、
不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があり、
不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、
法令違反となります。
また、法令で定められているのはあくまでも上限額であり、
当然に上限額を請求できる意味ではありません。
(公益社団法人全日本不動産協会による)

宅地建物取引業法の定めは上限だけで、
下限は定めがないのです。
法律で定められた上限の仲介手数料でなくとも
仲介業者との合意があれば低い水準で問題はありません。

また、公益社団法人全日本不動産協会のホームページには注意換気として

注意すべき不動産会社
仲介手数料に関して、次のような不適切な協議を行う不動産会社には注意しましょう。
何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。
不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を再考する余地があります。

・上限額を超える手数料条件を提示する
・上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料であるとの説明を行う
・仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する(公益社団法人全日本不動産協会ホームページより引用)

と記載があります。

信用出来る業者は余裕がある

冒頭で「仲介手数料は法律で決まっています。」と営業担当の常套句があるとお伝えしましたが、
不動産業者の全国団体がホームページで問題となるものの一例に挙げている事からも「法律で決まっています」と上限いっぱいの仲介手数料を取る業者も多い事は想像に容易いでしょう。
ただし、上限は法律で決まっている事からして
仲介手数料が法律で決まっているというのは上限ついては正しいでしょう。

しかし、あくまでもそれは上限に限った話であり、
下限は法律に定めがないので上限いっぱいに取る為にその様に言う営業担当はノルマに追われて必死なのか、
上司からそういったやり方を指導されたなどの可能性が高いので、
どちらにしろ信用に欠けるでしょう。

逆に「上限は法律で決まっているが、
下限に定めはないので上に掛け合ってみます」と
仲介手数料の値下げ交渉に前向きな営業担当は簡単な説明ではあるものの、
法令についての説明があるのでリップサービスだったとしても
そこだけ見れば評価できるでしょう。

また、上限いっぱいまで仲介手数料を取らなくても
黒字経営が出来ている不動産業者はそれだけ余裕があると見る事も出来るので、
その会社の決算報告書などを見てみるのも一つの判断材料になるかもしれません。

特に上場企業ともなれば会社四季報などで簡単に見る事が可能なので、
簡単に閲覧できます。
ただし、ここで一つ気を付けなければならない事があります。

駅前の不動産業者

不動産業者で大手企業の看板を掲げている店舗は駅前に多く存在しますが、
その店舗が直営店なのかフランチャイズ契約の別会社なのか調べる必要があります。

直営店なら何かあれば本社が責任を負いますが、
フランチャイズ契約の別会社となると話が変わってしまいます。
どの業界でもある事なのですが、
フランチャイズ契約や代理店契約という形で大手の看板を出しているところは
その大手企業に対して売上高の何パーセントかが差し引かれる他、
ワンマン経営で大手の看板を借りなければ商売が出来ない様な零細企業で、
無謀なノルマから違法な営業活動に手を染めてしまう営業担当は
どこの業界でもフランチャイズや代理店契約の店舗には少なからずあるので、
そういった場合、上限いっぱいの仲介手数料を請求される危険性は高いかもしれません。

もっとも、前述した様にリップサービスでも
仲介手数料は法律で下限はないから下がらないか上司と相談すると言える様な余裕がある営業担当なら多少は信用しても良いかもしれません。

仲介手数料には消費税

【仲介手数料には消費税が別にかかる】
消費税がこの先上がるのでまたワイドショーでは消費税がかかるものとかからないものについて弁護士や税理士が監修した解説が流れると思いますが、
このときに注意として家賃には消費税がかからないという説明があると思います。
確かに家賃や土地には消費税がかかりません。

しかし同じ不動産取引でも建物の購入代金や仲介手数料、
司法書士への報酬等には別途消費税が課税されます。

つまり仲介で建物取引をした場合、
建物の代金に消費税が課税されるだけでなく
仲介手数料に消費税が課税される事になるので
消費税分まで計算して仲介手数料は値切り交渉をしないと額が大きいので、
仲介手数料が下がったと思ったところが、
消費税分が入っておらず結果的に予算オーバーしてしまう可能性も高いと言えるでしょう。

いかがでしたか?
不動産仲介で損をしない為に必要な事をまとめましたので参考になれば幸いです。

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